Если раньше рассрочки между физлицами были единичными историями, то сейчас они все больше переходят в формат массовой истории, говорит замруководителя ипотечного департамента компании "Этажи" Татьяна Решетникова. По мере снижения доступности ипотеки покупатели все чаще стали вести переговоры с продавцами о рассрочках, при этом если еще пару лет назад собственники не готовы были к такому варианту, то сейчас из-за выросших в 1,5-2 раза средних сроков продажи квартир на вторичном рынке, стали более лояльны к такому варианту.

Большая часть рассрочек предоставляется на короткий срок и на относительно небольшие суммы, поэтому нередко без начисления процентов. Хотя уже стали появляться варианты предложений с более длительный рассрочкой до 2-3 лет с начислением процентов или увеличением стоимости продажи объекта при таком виде расчетов, отмечает Решетникова.

Рассрочки, как правило, оформляют те, кто находятся на этапе продажи единственного жилья и планирует погасить большую часть суммы после реализации своего объекта, а также те, кто имеет большую часть денег для покупки квартиры, при этом не хочет или не может оформить ипотеку. Юридически рассрочка оформляется идентично ипотеке: сделка купли-продажи регистрируется в Росреестре, а на объект накладываются ограничения до погашения всей суммы долга.

Очень популярна рассрочка в сегменте земельных участков, добавляет Решетникова. Тут речь идет о меньших суммах и, как правило, собственник продает без необходимости покупки другой недвижимости, поэтому готов подождать.

В связи с высокой ипотечной ставкой покупатели часто предлагают продавцам квартир рассрочку, подтверждает мастер-ведущий эксперт МИЭЛЬ "Сущевский" Алексей Зима. Однако он не рекомендует владельцам жилья соглашаться на подобные условия. Схема предполагает внесение части стоимости квартиры сразу, а оставшаяся сумма выплачивается покупателем в течение оговоренного периода. Эти условия фиксируются в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. При этом квартира остается в залоге у продавца до полной оплаты. "Для покупателя выгода очевидна - он избегает уплаты процентов по банковскому кредиту, фактически получая беспроцентный заем от продавца. Но для продавца риски велики: покупатель может перестать платить вовремя или, что еще хуже, обанкротиться. В таком случае продавцу придется требовать свои деньги или возврата квартиры через суд, а это может затянуться на долгие годы", - говорит эксперт.

ЭкономикаПокупка квартиры в новостройке в рассрочку: что нужно знать

Случаи покупки вторичного жилья в рассрочку чаще касаются дорогих объектов, отмечает управляющий директор подразделения "На Николоямской" той же компании Юлия Антясова. Однако продавцы редко соглашаются на рассрочки, так как это рискованно. Основная причина - отсутствие гарантий, что покупатель выполнит обязательства. Причем попытки использовать рассрочку были и до того, как ипотечные ставки подскочили. И даже тогда это было рискованно. Так, в начале 2023 года прошла сделка по продаже дома в Тверской области за 45 млн руб. в рассрочку, вспоминает Антясова. Покупатель внес 8 млн сразу, еще 11 млн в январе, но к лету выяснилось, что у него нет денег на дальнейшие выплаты. Он рассчитывал на доходы от бизнеса, но что-то пошло не так. "К счастью, у него была хорошая кредитная история, и банк одобрил ипотеку. Это спасло сделку: продавец получил свои деньги, а покупатель остался в доме. Если бы не ипотека, пришлось бы судиться, а это долго, дорого и нервно", - говорит Антясова. Неизвестно, как развивалась бы ситуация сейчас, при нынешних ипотечных ставках - решился ли бы покупатель оформлять ее под высокий процент и хватило ли бы его доходов, чтобы банк одобрил кредит.

Есть и неочевидные риски для продавца, отмечает Антясова. К примеру, если неплатежеспособный покупатель после судебных разбирательств вернет жилье продавцу, то тот получит новый правоустанавливающий документ. То есть, чтобы продать квартиру без уплаты налога, ему придется ждать 5 лет. Кроме того, если покупатель заселился в квартиру или дом сразу после сделки, но не смог выплатить рассрочку, жилье может быть возвращено в худшем состоянии. "Представьте: дом был в идеальном состоянии, а вернули его с прорванными трубами или разбитыми окнами", - рассуждает эксперт.

Если по объявлению о продаже жилья долгое время нет звонков, снижать цену продавец не хочет, и вдруг находится покупатель, готовый купить его в рассрочку, то можно рассмотреть этот вариант, отмечает Антясова. Но тогда обязательна страховка, залог продавца и другие важные условия в договоре. И конечно, нужен анализ рисков. "Необходимо тщательно проверять платежеспособность покупателя. Например, если он говорит: "У меня есть квартира, она пока не продана, но я сейчас вашу куплю", - это уже тревожный звоночек. Мы всегда подстраховываемся кучей документов: расписки, заявления, дополнительные соглашения. Также можно прописывать штрафы за просрочку платежей", - говорит эксперт.

Рассрочка на вторичном рынке используется все же крайне редко, так как несет в себе юридические и финансовые риски как для продавца, так и для покупателя, говорит руководитель офиса "Тургеневское" ИНКОМ-Недвижимость Мария Варьяс. Помимо прочего, рассрочка на длительный срок опасна во время турбулентности рынка, считает она, когда стоимость объекта может существенно подняться или упасть, что несет для сторон финансовые риски. Чаще других на рассрочку могут согласиться продавцы очень неликвидной недвижимости, у которых основной запрос при продаже - принципиально от нее хотя бы за сколько-нибудь избавиться. По словам эксперта, за последние три года в подразделение компании поступал только один запрос от покупателя на рассрочку, он честно сказал, что часть его денег находится на депозите на 9 месяцев, и предложил расплатиться частично в рассрочку. Однако продавец отказался от такой схемы еще на этапе согласования просмотра.